2023.08.12
2023.08.17
②後悔しない！ マンション購入で迷った際の選び方について
こんにちは！
営業の千葉です。
こちらのブログでは前回に引き続き物件の選び方についてご紹介させていただきます！！
前回のブログをまだチェックされていない方は是非こちらをご参照ください👇
https://scena-renove.com/blog/5904/
100％完璧なマンション
物件探しをしていて、自分にピッタリで100点満点のマンションは中々見つかりません。
例えば東京駅新築2000万円徒歩1分のマンション！！…
なんて存在しないように、不動産には相場があるため、
高く売れる物件をわざわざ安く売る人もいません。
（もしあった場合は裏がないか確認必須）
掘り出し物物件！なんて大嘘ですね…
こだわりを持ってマンションを探していくと、必ずと言っていいほど、妥協しなくてはならないポイントが出てくるかと思います。
あっちの物件は立地はいいけど、内装微妙で金額が高いなぁ…
逆にこっちの物件は安くて、内装も良くて駅も近いけど管理状況や築年数がなぁ…
物件によっても条件は様々ですよね…
軸や判断基準がないとなかなか物件は決めにくいです。
そんなあなたに！！
物件を絞って判断していくうえで、いいツールがございますので
ご紹介いたします（笑）
物件選びの軸
画像を見ていただくとわかりやすいのでご参考までに！
まずは6つの項目に優先順位をつけ、上位3つは重要視して
妥協せず探してみましょう！
ご夫婦で物件をお探しの方はそれぞれでお試しいただくとよいかもしれません。
例えばご主人様が上の3つ。奥様が下の3つを選んだ場合、
ようは100点満点の物件出ないといけないということになりますので、検討が難しくなります。
ご夫婦での意見も分かれると、本当は潜在的にぴったりの物件があったとしても逃してしまうケースもあるので、しっかりすり合わせて重要視する項目が3つになるよう話しておくいいかもしれませんね。
中々埋めることのできない方は、どうして物件の購入を始めたのか、今のご自宅の不満は何なのか。一度振り返ってみましょう！！
判断基準なく、内覧を進めていったとしても時間がかかるばかりでオススメは致しません。
各項目の選び方と特徴
とはいいつつも、各項目の特徴や意味合いがわからないと選択しづらいということもありますので、それぞれについて判断基準のいくつかをご紹介したいと思います！
なんとなくの感覚をもって選択していくのと、理由をもって選択していくのでは検討の幅が変わっていきます。
意外とご夫婦によってそれぞれ全然違う結果になったりするので面白いですよ！
エリアについて
エリアでご選択される方は家族構成や今までの暮らし方に影響される方が多いです。
・お子様が小学校や中学校等に通っており、転校を避けるため学区限定で探していきたい。これから希望の学校に通わせたい。
・今まで地元でずっと暮らしていて、慣れ親しんだ街並みや普段の生活の便利さ等が理由で生活環境を変えたくない。
・将来的な介護も考え、両親の近くに住みたい。
などなど…
他にも様々な理由があるかと思います。
職場の通勤時間を減らしたい場合などは○○駅から○○駅。○○線といった少し広めの場合が多いので、その場合は他の項目と比較してどうか…といった形がおすすめです。
駅距離について
駅距離は多くの方が望まれるポイントでもあります。
その中でもどうして駅距離にこだわりたいのか、今一度考えてみましょう！
・普段の通勤が駅まで遠くて苦労している。
・駅近くの方がスーパー等が多く、生活しやすいと思ったから
・将来的な住み替えの可能性や資産性を考え、できるだけ売却しやすいように
駅近のポイントや注意点もいくつかあります！
基本的に街づくりは駅を中心に円が広がっていくようなイメージをしていただくとわかりやすいのですが、その考えから、築年数の古いマンションが駅近のいい立地にたっているケースが多いです。
逆を言えば築浅のマンションはすでに築古で埋まっている町の穴を埋めていくように点在していると考えると立地条件は微妙だったり、
駅近新築はすでに埋まっている土地に対し地上げを行い、その分少し割高になっていたりと、予算にも影響が出やすいですよね
駅近になることによってパチンコ店やホテルも増え、治安上の問題や、電車の騒音、周りに商業施設がない駅なのか、商業施設目的であれば駅近出なくてもいいのか…
挙げるときりがないですね…
大体の皆様が駅徒歩10分以内から検討を始め、15分以内と伸ばしていきます。
15分を超えるようであれば駅近とは言いづらくなりますので、3つの選択肢からは外してもいいと思います。
金額について
安くてお得に購入出来たとしたら、それは皆さん選択肢に入ると思いますので、
そうではなく、他の選択肢と比べてどうか！といった視点での検討となります。
・狭くてもいいから、安いほうがいいなのか
駅が離れたり、希望エリアから一駅ずれたりしたとしても安いほうが良いのか…といったイメージです。
広さについて
広さはシンプルに60㎡以上なのか70㎡以上なのか
2LDK以上なのか3LDK以上なのか。
注意点としては㎡数が大きくなるにつれて管理費、修繕積立金も高額になること。
50㎡以下の場合住宅ローン減税を受けることができない。（不動産表記は壁芯なので、51～52㎡は要注意！！）
築年数について
築年数に関しましては主に5つ（耐震性、税制優遇、見た目、資産性、建て替え）のポイントがあります。
【耐震性】【税制優遇】
マンションには新耐震・旧耐震というものがあり、検討エリアによっては地盤の気になるところに住まわれる方もいらっしゃるかと思います。
築年数でいうところの1982年以降であれば、住宅ローン減税や登記費用が安くなる登録免許税の還付等の減税を受けることが可能となります。
ただし、旧耐震となるとそもそもの金額が新耐震の物件よりも安いので税制の優遇を受けたとしても金額差に影響が出ない場合もあるので要確認です！
旧耐震の場合、大手メガバンクやネット銀行の融資が受けづらくなるケースがあります。（借入年数が伸びない。そもそも取り扱っていない。）
一部地方銀行やフラット35では取り扱いがありますので、担当者への相談は必須ですね！
【見た目】
築年数によるマンションの外観が気になる方もいらっしゃるかと思います。ご夫婦間でも意見が分かれる方が多い印象ですね。
友人や同僚を自宅に招待した際に、「こんな古い物件購入したの⁉」と思われたくない。といった印象の方もいらっしゃいましたし、
「今住んでる家の外観眺めたりすることあるの？すぐ飽きるし、概観なんて外でしょう！」といった方もいらっしゃるので結構意見が分かれます。
見た目…とは少しずれてしまうかもしれませんが、年数によってはオートロックや宅配ボックス有無は差が出るかと思います。
玄関ポストや、廊下の柵、窓に関しては大規模修繕工事等で改修されている可能性もあるので一概には言えないですがチェックしておきたいポイントですね。
【資産性】
マンションの価格が築25年を超えていくと本体の価格が下がりにくくなりますので、将来的に住み替える際にも損はしにくい為おすすめです。
また、築年数が浅ければ浅いほど改修を行う必要性がないため、管理費、修繕積立金は今は安いかと思います。
年数が古くなっていると、管理費、修繕積立金もなかなか値上がりがしにくくなっているため、今後の月々の予算計画が立てやすいですね
【建て替え】
旧耐震のマンションを購入して、リノベーションをしたとして
建て替えが将来的に気になる方もいらっしゃるかと思います。
建て替えを行うにはマンション居住者の5分の4の同意が必要となりなかなか実施は難しいです。
住まわれている中にご高齢の方も多くいらっしゃるかと思います。
施設に行ったり、ご家族と同居したりとあとどれぐらい住むのか。
いざ仮住まい先へ引っ越しとなっても荷物をまとめたりとかなり大変です。
ほとんどのケースでは建て替え先のマンションに住むには追加の費用が掛かるため、リノベーション済みのマンションを購入した方や、まだ残債がある方は負担が大きいですね。
以上の理由により建て替えは計画として中々難しいですが、リスクとしては押さえておきたいですね。
築年数を許容できると選択の幅がかなり広がり、検討できる物件が増えるのはかなり魅力的ですね。
空間について
空間についてはお部屋の中身が充実しているかどうか！でご判断いただければと思います。
リノベーションを検討されている方は優先順位が高くなりそうです。
築浅ですが、中の改装はせず、水回りも前の居住者が利用したものをそのまま利用できる方などは優先度が低くなりそうですね。
まとめ
各項目の考えるポイントをいくつかご紹介させていただきましたがいかがでしょうか
こういった各項目の要素を考えながら、SUUMO等で内覧希望ができる方はほとんどおりません。
担当者との会話を経て知らないこと、気づかなかったこと増やしていけるとより良い物件に出会っていけるかと思います！
次回はピックアップしてからどう進めていくか続きをご案内させていただければと思います！
もし続きを読んでもらえたら幸いです。
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この記事を書いた人ちば
営業の人。中古マンション等不動産のご案内から資金計画、リノベーションのプラン作成、仕様決めまでトータルでご案内させていただいております！
