中古マンションの固定資産税はいくら？新築や一戸建てとの比較もご紹介！

マンションや戸建て、新築・中古問わず、土地や家屋を所有している場合、毎年都市計画税と固定資産税が課税されます。

まずは、都市計画税や固定資産税とはどんな税金なのか、不動産にかかる税金の情報を押さえてきましょう。

都市計画税とは、都市計画事業および土地区画事業の費用に充てることを目的とした市町村税のことです。

市街化区域内（都市計画法が指定する「都市計画区域」の1つ）に土地・家屋などを所有している人は、毎年負担する必要があります。毎年（1月1日時点）、市街化区域内に土地・家屋を所有している人に課税されます。

固定資産税とは、地方税の一種であり、固定資産と見なされる土地・家屋・償却資産などにかかる税金です。固定資産税も都市計画税同様、毎年（1月1日時点）で土地や家屋などを所有している人に課税されます。

ただし、都市計画税との違うのは、毎年（1月1日時点）で土地や家屋などを所有している人「全員」に課税されるという点です。税率に関しても、都市計画税は0.3％程度であることに対し、固定資産税は原則1.4％（※市町村によって異なる場合もあり）です。

固定資産税は、固定資産評価基準をもとに決定された「課税標準額」に税率をかけて算出します。

課税標準額は、不動産の所在地や面積・土地の形状など、さまざまな要素によって変化し、固定資産税評価額は3年に1度のペースで評価の見直しが行われます。

また、上記でも紹介したように、固定資産税の税率は原則1.4％ですが、地方税のため、具体的な税率は市町村によって異なります。

固定資産税には土地・建物どちらにも軽減措置があります。ここでは、土地、建物それぞれに適用される条件を紹介します。

土地の軽減措置として、200平米以下の小規模住宅用地（戸建て・マンション問わず）は、課税標準額が1/6に軽減されます。また、200平米を超える一般住宅用地には軽減率が低くなるものの、1/3軽減されます。

マンションの場合は、敷地全体の面積を居住用住戸数で割って算出するため、15戸のマンションに住んでいる場合、全体の1/15が土地の持ち分割合です。

建物の軽減措置にかかる要件は、新築（2022年3月31日までに新築した住宅が対象）の場合、床面積120平方メートル以下の部分が減額されます。新築の期限に関しては2021年6月時点の措置であり、今後見直される可能性もあるので注意してください。

減額される期間が決まっており、3階建て以上の耐火・準耐火構造になった建築物に関しては当初5年間（認定長期優良住宅は7年間）、これに該当しない建築物は当初3年間（同5年間）です。

これまでの内容からわかるように、条件を満たす新築に適用される軽減措置は大きく、固定資産税に関してだけ見れば、新築の方が抑えられます。ただし、中古の建築物に関しても建築後の年数の経過によって経年減価補正率が見直されるため、固定資産の納税額が変化し、建築数が経っているほど減価します。

新築マンションは、固定資産税の軽減措置が受けられるのが特徴です。

中古マンション（築年数6年以上）の場合は、軽減措置は受けられませんが、代わりに固定資産税評価額は3年に1度のペースで評価の見直しが行われます。

住み続ける年数によって総額が変わるため、短期的な視点で見るのか、長期的な視点で見るのか、自分たちの生活に合わせて考えてみてください。

では、実際に新築と中古マンションの固定資産税がどのくらいになるのか、固定資産税の計算方法に当てはめて計算、比較してみましょう。以下の物件条件を例に計算していきます。

※以下のすべての計算例は端数処理（100円未満切捨て）

3階建て以上の耐火・準耐火構造になった建築物に関しては新築時から5年間（認定長期優良住宅は7年間）は、1/2になる軽減特例があります。また、土地部分には200平米以下の小規模住宅用地（戸建て・マンション問わず）には、課税標準額が1/6に軽減される措置があるので特例を反映し、計算していきます。

これらを合計すると、固定資産税の納税額は、116,600円です。

建物部分の軽減特例期間は、概ね5年で終了します。ただし、築年数の経過によって経年減価補正率も下がるので築年数が立つほど減価されます。東京都の経年減価補正率表によると、経過年数6年の経年減価補正率は「0.8335」です。

これらを合計すると、固定資産税の納税額は、163,200円です。

築10年の建物にかかる経年減価補正率は「0.7397」です。（東京都の経年減価補正率表を参考）

これらを合計すると、固定資産税の納税額は、150,100円です。

築20年の建物にかかる経年減価補正率は「0.5054」です。（東京都の経年減価補正率表を参考）

これらを合計すると、固定資産税納税額は、117,300円です。

築30年の建物にかかる経年減価補正率は「0.3059」です。（東京都の経年減価補正率表を参考）

これらを合計すると、固定資産税納税額は、87,400円です。

結論から言えば、固定資産税は中古マンションよりも一戸建てや新築マンションの方が安くなる傾向にあります。その理由として、マンションでは敷地面積を戸数で割ったものが土地の所有区分になるので、土地よりも建物の価格のほうが、購入金額に占める割合が高くなります。

また、マンションは、鉄筋コンクリート造が多く、木造の一戸建てと比べて耐用年数が高いと判断されるため、建物の評価額が高くなりやすい傾向にあり、減価償却期間が長くなり固定資産税が高くなるのです。

建物の耐用年数は、一戸建てが22年、マンション（鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造）は47年に設定されています。結果的に、マンションの方が固定資産税の高い状態が続くことから、固定資産税だけでみれば一戸建ての方が安くなることがほとんどです。

新築マンション（3階建て以上の耐火・準耐火構造になった建築物）に関しても、新築時から5年間（認定長期優良住宅は7年間）は、1/2になる軽減特例があるため、固定資産税だけを見ると、中古マンションよりも安価になります。

ただし、中古マンションは、築年数の経過とともに経年減点補正率が低くなるため、築年数によっては新築の一戸建てより安くなります。上章であげた中古マンションの固定資産税の例からもわかるように、築30年の中古マンションになれば、固定資産税も87,400円と安価に抑えられます。

今回は、不動産にかかる固定資産税の算出方法や土地・建物への軽減措置、中古マンションの固定資産税例などを紹介してきました。中古マンションの固定資産税は、築年数の経過とともに変化し、築年数が経つほどに安くなります。

単年で見れば、新築マンションや戸建ての方が固定資産税は抑えられますが、トータルコストや購入時の物件の築年数の経過によっては、中古マンションの方がリーズナブルになる可能性もあります。その上、リノベーションされた中古マンションであれば、固定資産税も抑えながら、新築同様の美しさ、使い勝手の良さも手に入れられるため、一石二鳥です。

リノベーションされた中古マンションに興味がある方、ぜひセナリノベにご相談ください。