住宅ローン控除とは？手続きやシミュレーションをご紹介

住宅ローン控除とは、住宅の購入や改装などをした際に、住宅ローン残高に応じた金額が一定期間所得税から差し引かれて還付される制度です。

中古マンションの購入で控除される期間は、買取再販の物件と中古住宅で異なります。買取再販は13年間ですが中古住宅は10年間、住宅ローンの控除を受けられます。

住宅ローンで控除される額は、住宅性能に応じて限度額が異なるので注意しましょう。買取再販は、省エネ基準に適合していない住宅が3,000万円。認定住宅などは4,000万円～5,000万円と性能ごとに上限が定められています。

中古住宅では省エネ基準に適合していない住宅は2,000万円が上限。認定住宅などは3,000万円が上限です。

また、中古マンションの購入で控除される額はローン残高の0.7％と決めれれています。

近年では少人数世帯の住宅購入が増えているため、令和3年に控除の適用条件が緩和されました。令和4年の改正でもこの緩和は継続されます。対象となる床面積の広さが狭くなり、需要が増えているコンパクトなマンションを購入しても住宅ローン控除が適用されるようになりました。

令和3年の改正前は床面積50㎡以上の物件が住宅ローン控除の対象でしたが、改正後は40㎡以上の物件でも控除が適用されます。ただし、40㎡以上50㎡未満の物件が控除の対象になるのは、年収が1,000万円以下の場合に限られるため注意が必要です。所得の合計は世帯年収ではなく個人の年収が対象となります。

中古マンション購入で住宅ローン控除が適用される条件は以下の6つです。

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

住宅ローン控除を受けるためには、控除を受けようとする人が自ら該当物件に居住しなければいけません。具体的には、マンションの購入後6ヶ月以内に居住し、同年の12月31日まで継続して住む必要があります。

10年以上の返済期間でローンを組んでいる必要があります。なお、住宅ローン控除の対象となる主な借入先は、次のとおりです。

住宅ローン控除を受けるためには、控除を受ける年の所得が2,000万円以下でなければいけません。「所得」とは年収から経費などを引いた額なため、年収で考えると金額はさらに上がります。

床面積の条件によって対象となる所得金額は変わります。基本的に総床面積が50㎡以上の物件が控除の対象となりますが、令和3年の改正によって、年間取得が1,000万円以下なら40㎡以上の物件でも控除の対象になりました。総床面積は不動産登記簿上の面積が適用されるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

中古マンションなどの中古住宅においては、令和4年の改正によって築年数の要件が廃止され、現行の新耐震基準を満たしている中古住宅が住宅ローン控除の適用対象となりました。新耐震基準とは、登記簿に記載されている建築日付が「昭和57年1月1日」以降の物件であれば控除の対象です。

住宅ローン控除の適用対象であれば、たとえ築35年の物件でも10年間、または13年間の控除を受けることができます。

増改築とリフォームなどで住宅ローン控除の適用対象になるためには、工事費が100万円を超えている必要があります。なお、この金額には、設備機器本体の費用や設置費用なども含めることができます。

実際に中古マンションの住宅ローン控除をシミュレーションしてみましょう。

控除される額はローン残高の0.7％なため、
2,500万円×0.007＝17.5万円

次に、所得税から住宅ローン控除額を引きます。
所得税額(10万円)―住宅ローン控除(17.5万円)＝―7.5万円(控除残額)

上記のように、控除額が7.5万円余ってしまいます。このようなときは、控除しきれなかった額を住民税から控除することが可能です。

ただし、住民税から控除できる額は課税総所得金額等の5％、または9万7500円のいずれか少ない方が上限となります。

今回の例では年収が400万円のため5%は20万円です。そのため、最大控除額となるのは9万7500円となります。これで、控除残額の7.5万円を9万7,500円から控除することができます。

控除に必要な書類は次の7つです。

●確定申告書

住宅ローン控除を受けるためには、確定申告をする必要があります。なお、確定申告の際は、会社員なら確定申告書A、個人事業主は確定申告書Bを使用してください。通常であれば会社員が確定申告をするケースはほとんどありませんが、住宅ローン控除では必要になるため忘れないようにしましょう。

●借入金銭高証明書

住宅ローンを借りた金融機関から受け取る書類です。通常は10～11月頃に送付されてきますが、ローンの初年度は翌年の1月以降となります。

●住民票の写し

「住宅を取得してから6カ月以内の入居」と「12月31日までの居住」が適用の条件なため、住民票の写しを取得して適用対象であることを証明します。夫婦で控除を受ける場合は、それぞれの住民票が必要です。ただし、確定申告書にマイナンバー記載していれば、住民票の写しは必要ありません。

●登記事項証明書

法務局で入手する書類です。法務局に出向く時間がないという方は、ウェブサイトから郵送を希望することもできます。

●源泉徴収票

給与所得者は源泉徴収票も必要です。一般的には、年末に会社から受け取ります。

●不動産売買契約書のコピー
中古マンションの購入時に不動産会社から受け取る書類です。

上記の書類を揃えて税務署に提出すれば完了です。

中古マンションで住宅ローン控除を利用する際に注意したい点を確認しておきましょう。

転勤などで居住しない期間が生じた場合、その期間に対しては住宅ローン控除が適用されません。ただし、控除期間の10年、または13年以内に再入居する場合は、必要書類を添えて再度確定申告することで、残存期間に対する住宅ローン控除の適用を受けられます。

10年以上の返済期間があれば住宅ローン控除の適用対象となりますが、無利子、または、金利が0.2%に満たない場合は、住宅ローン減税の対象にはなりません。また、親類や知人からの借入金は住宅ローン減税の対象にはならないため注意が必要です。

確定申告をすると、基礎控除だけではなく、自己負担分を除く寄附金も控除されるため、控除額が少なくなることがあります。控除額への影響をなくしたいなら、確定申告ではなく、ワンストップ特例制度を利用するようにしましょう。

ただし、住宅ローン控除の初年度は確定申告をする必要があるため、ワンストップ特例制度を使うことはできません。住宅ローン控除とふるさと納税を併用できるのは、控除2年目からとなります。

住宅ローンの借り換えをした場合は、控除の対象外となります。新たに組んだローンで当初の住宅ローンを返済することを証明できればOKです。ただし、住宅ローンの借り換えをしても控除期間は延びません。

中古マンションでも住宅ローン控除の適用対象となりますが、適用される条件が新築物件と異なる部分もあるため、事前に確認しておきましょう。転勤やローンの借り換えなどに関する注意点もチェックしておけば、予期せぬトラブルを防ぐこともできます。