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戸建てをリノベーションするメリット・デメリット|費用相場や物件選びのポイントを徹底解説

No.04

リノベーションのコト

戸建てをリノベーションするメリット・デメリット|費用相場や物件選びのポイントを徹底解説

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戸建てのリノベーションはコストを抑えながら理想の住まいを実現できるという魅力があります。しかし、メリットばかりではないので、デメリットや失敗しない物件探しのポイントなどを確認しておきましょう。フルリノベーションする際の費用相場もチェックしておきたいところです。

本記事では、中古戸建てをリノベーションするメリットとデメリット、物件探しで見るべきポイントなどについて詳しく解説していきます。

中古戸建てをリノベーションする3つのメリット・2つのデメリット

戸建てをリノベーションするメリット・デメリット|費用相場や物件選びのポイントを徹底解説

まずは、中古戸建てをリノベーションする3つのメリットと、2つのデメリットをご紹介していきます。

メリットは主に以下の3つです。

  • フルリノベーションの戸建ては間取りを自由に設計できる
  • 好きなエリアに住める
  • 新築に比べて費用を抑えられる

また、主なデメリットは以下の2つです。

  • フルリノベーションの戸建てだと費用が高くなる場合がある
  • 住むまでに時間がかかる

それぞれについて見ていきます。

メリット①:フルリノベーション戸建ては間取りを自由に設計できる

中古戸建てのリノベーションでは、キッチンやトイレなどを新しくするなどといった部分的な交換だけではなく、部屋の間取りも自由に変更してライフスタイルに合わせた住まいを作ることができます。

注文住宅でも自由に設計することはできますが、中古戸建てのリノベーションに比べると費用は高額です。コストを抑えながら理想の家を作れるのは、中古戸建てリノベーションの大きなメリットと言えるでしょう。

メリット②:好きなエリアに住める

新築住宅を建てる場合は、土地を選ぶだけでも大変な労力が必要になります。また、条件の良い土地はすでにほとんど埋まっているため、希望の場所には空きがないというケースがほとんどでしょう。

しかし、中古はすでに住宅が建てられているため、土地だけを探すよりも選択肢の幅が広がります。

メリット③:新築に比べて費用を抑えられる

令和2年度の住宅市場動向調査によると、住宅の平均購入資金は下記となっています。

  • 中古戸建住宅:2,894万円
  • 新築建売分譲住宅:3,826万円
  • 新築注文住宅:4,606万円

中古と新築の住宅では、物件価格だけでも、1,000~2,000万円もの差があります。リノベーションの内容にもよりますが、リノベーションの費用を考慮しても、新築より安く済ませられる可能性が高くなるでしょう。

デメリット①:フルリノベーションの戸建てだと費用が高くなる場合がある

建物の状態によっては、リノベーションの費用が高くなります。ただし、建物の状態は解体する前にインスペクション(建物状況調査) を行うことで調べることが可能です。予想外の出費を抑えるためにも、中古戸建てを購入する前に物件の状況を調査しておきましょう。

デメリット②:住むまでに時間がかかる

工事の内容にもよりますが、中古戸建てを全面的にリノベーションする場合は3~4ヶ月の工期がかかります。すでに完成している住宅を購入する場合に比べると、住むまでの時間が長くなるので注意が必要です。

現住居の退去日が迫っている場合は、仮住まいを用意しなければいけません。引越しの時期も調整する必要があるでしょう。

戸建てリノベーションする際の費用相場

戸建てをリノベーションするメリット・デメリット|費用相場や物件選びのポイントを徹底解説

戸建てをフルリノベーションする場合の費用相場は、総額350万円~2,000万円前後が目安です。なお、リノベーションの費用は建物の劣化状態や施工範囲によっても大きく異なるので、詳細な見積もりを依頼して実際にかかる費用を把握するように心がけましょう。

リノベーションに適した中古戸建て探し|見るべきポイント4選

戸建てをリノベーションするメリット・デメリット|費用相場や物件選びのポイントを徹底解説

リノベーションに適した中古戸建て探す際に見るべきポイントをチェックしておきましょう。ポイントは以下の4つです。

  • 建物の構造・工法
  • 建築規制があるか
  • 新耐震基準に適しているか
  • 建物の図面があるか

建物の構造・工法

戸建ての構造には、主に次の3種類があります。

  • 木造(W造)
  • 軽量鉄骨造(S造)
  • 鉄筋コンクリート造(RC造)

 

●木造(W造)

木造には主に3つの工法があります。

 

【在来軸組工法】

柱や梁で骨組みをつくり、筋交いなどの耐力壁が設けられている工法です。筋交いなどの位置などに問題がなければ間取りも自由に変えやすいので、リノベーション向きの工法と言えます。

 

【木質パネル工法】

工場で製造したパネルを現場で組み立てる工法です。パネルが床・壁などの構造体になります。

 

【2×4工法(2×6工法)】

こちらも、壁のパネルで支える工法です。基本の壁フレームを2インチ×4インチ=2×4材でつくるために、2×4工法と呼ばれています。基本的な部材は2×4、2×6、2×8材などで構成されます。

木質パネル工法と2×4工法(2×6工法)は、壁で建物を支える工法のため、大きな窓や吹き抜けを作りたい場合は制限がかかります。

 

●軽量鉄骨造(S造)

構造部分が鉄骨の柱やブレースなどを用いている建物です。内部の間仕切り壁などが木下地でできているので、鉄骨のフレームはそのままに木造の間仕切り壁などを撤去すればリノベーション可能です。

ただし、2階建てでも階段の位置変更には確認申請が必要になるなど、木造にはない注意点があるので、事前に確認しておきましょう。

 

●鉄筋コンクリート造(RC造)

マンションと同じく、鉄筋コンクリートで造られている建物です。リノベーションで間取りは変えられますが、窓の位置変更や大きさを変えるなどの工事は難しくなります。

また、リノベーションの費用も木造などに比べると高くなる傾向です。

建築規制があるか

戸建てをリノベーションする際には、次のような建築制限の有無を確認しておくことも大切です。

 

●建ぺい率と容積率

建物に対する敷地が狭い物件や、隣の敷地などがが日陰に入る場合は、建築基準法で増築が制限されます。なお、建ぺい率とは、敷地面積に対する建坪の割合のことです。容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合を指します。

建ぺい率と容積率は用途地域によって異なるため、その土地で定められている以上の家を建てたり、増築したりすることはできません。容積率は隣接する道路の幅で制限されることもあるので注意が必要です。

いずれにしても、住宅密集地ではすでに限界ギリギリの大きさの家が多いため、あとから増築するのはほとんど不可能と考えた方がいいでしょう。

また、用途地域とは、土地の利用を住居や商業、工業などに分類したもののことです。土地がどの種類に分けられているのかは、各自治体の都市計画情報マップで調べることができます。

 

●斜線制限

斜線制限は、隣接する敷地や道路の日当たりや風通しを確保するため、建物の高さを制限するために定められています。この斜線制限があるため、建物の階数を増やしたり、屋根の形を変えたりする場合には、建築できるラインを確認しなければいけません。

 

●建材の制限

防火地域、準防火地域に定められている地域では、玄関窓や窓サッシなどのリノベーションの際に、燃えやすい建材を使うことができません。また、防火地域では、木造の延床面積が原則として100㎡までと決められています。

新耐震基準に適しているか

耐震基準法は改正を繰り返してきましたが、最も大きなものは1981年6月1日の建築基準法大改正です。この改正以降の建物は、一般的に「新耐震基準」と呼ばれます。そのため、築40年を超える建物は旧耐震基準で設計されている可能性があるので注意が必要です。

耐震性を高めるには耐震補強工事をする選択があります。費用としては150~200万円が目安です。また、耐震性が不明な建物は耐震診断を受けなければいけません。診断料は5~20万円が相場です。

建物の図面があるか

大規模なリノベーションでは、「設計図」「特記仕様書」「施工図」が必要になります。ただし、図面がなくても、業者が住宅の劣化状況や経験で図面を書き起こすので、リノベーションは可能です。一般的には、図面作成の追加費用はかかりません。それでも図面があればスムーズに作業が進むので、事前に図面の有無は確認しておきたいところです。

まとめ

戸建てのリノベーションは間取りを自由に変更できるという大きなメリットがあります。新築に比べてコストを抑えられるのも魅力です。ただし、物件選びに失敗すると理想のリノベーションができないだけではなく、予想外の出費を覚悟しなければいけないケースもあるので注意しましょう。

今回ご紹介した中古戸建て探しで見るべきポイントなどを参考にしながら、理想の戸建てリノベーションを実現してください。