中古マンション×リノベーションの基本！メリット・デメリットと購入時の注意点

中古マンションをリノベーションする主なメリットは、次の3つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

中古マンションのリノベーションは、新築マンションを購入するよりも安く済むケースが多いです。国土交通省が公表した「令和2年度住宅市場動向調査」によると、新築マンション平均購入費用は4,639万円に対して、中古マンションの平均購入費用は2,263万円です。

そのため、リノベーションの費用が1,000万円かかったとしても、新築マンションを購入するより1,000万円以上も安くなります。

中古マンションを購入してリノベーションすれば、駅近物件の購入も視野に入ります。主要な駅前などの土地はほとんど開発されているため、駅に近い場所で新築マンションの購入は難しいというのが現状です。また、駅に近い新築マンションは、物件価格が比較的高額になってしまいます。

しかし、中古マンションを購入してリノベーションをすれば、駅に近いマンションでも予算内に収まる可能性があります。

中古マンションをリノベーションすれば、間取りの変更も可能です。たとえば、独身者が良い物件を見つけたとしても、見つけた物件が3LDKであれば購入を見送るでしょう。

しかし、中古マンションのリノベーションを前提に物件探しをすれば、3LDKを広い1LDKに変えることができます。

中古マンションをリノベーションするデメリットもチェックしておきましょう。

それぞれ詳しく解説していきます。

中古マンションのリノベーションは、設計期間と工事期間を合わせると、短くても1ヶ月、長ければ3ヶ月以上もかかります。すぐに住むことはできないので、引越しを検討する時期には注意しなければいけません。

すでに住んでいる中古マンションをリノベーションする場合は仮住まいを探す必要があります。

築年数が古い物件の場合は、エレベーターやエントランスなどの共用部の設備が新築物件に比べて劣るというデメリットがあります。基本的に、中古マンションのリノベーションができる箇所は室内だけです。

浴室や洗面所などもリノベーションできますが、共有部分に関しては、たとえ区分所有者でもあっても手を加えることはできません。

ここからは、物件探しからリノベーションまでの具体的な流れを詳しくご紹介していきます。

流れとしては、大まかに次の6ステップです。

順を追って解説します。

中古物件の探し方は、主に次の3つの方法があります。

●不動産ポータルサイトで探す

ネットのポータルサイトで探す方法です。あまり時間がないという方は、この方法がもっとも効率的でしょう。

●不動産屋に問い合わせをする

近隣の不動産屋に出向いて、希望の物件を紹介してもらう方法です。

●実際に住みたいエリアを歩いて探す

実際に街を歩いて、看板やノボリをチェックして販売情報を収集する方法です。

気に入った物件が見つかったら、ローンの仮審査を行います。中古物件の購入は契約までに多くの手間がかかるため、すべての契約が完了してから審査落ちすると、時間が無駄になってしまいます。このような無駄を防ぐために行うのが仮審査です。

仮審査に通過したら、購入の申し込みをします。不動産会社によっては、この段階で購入申込金が必要です。

また、ワンストップリノベーションを請け負っている企業に相談している場合、仮審査の段階で気に入る物件が決まっていれば、後述する設計と見積もりを物件に合わせて作成してくれます。

この時点で設計・見積もりに納得できていれば、住宅の購入資金とリノベーション費用を合わせて仮審査を進めるため、住宅ローンでリノベーションが可能です。

物件代金の精算と所有権移転の契約を交わします。尚、売買契約の際には、物件金額の5～10％程度の手付金が必要です。

この手付金は売買代金に充当されますが、買主の都合で契約を解除した場合は返還されません。逆に、売主の都合で契約が解除された場合は、売主が手付金の倍額を買主に返します。

売買契約の次は、住宅ローンの本審査を申請します。仮審査は簡易的な審査ですが、本審査では厳格な審査が行われるため、物件の担保価値だけではなくローンを借りる人の健康状態をチェックします。

住宅ローンは「団体信用生命保険」の加入が必須なので、健康状態が悪い場合は借りることができません。

リノベーション業者と設計の打ち合わせが完了したら、見積もりを出してもらったうえで「工事請負契約」を締結します。重要な契約になるので、下記のような点に問題がないかどうかをしっかり確認しましょう。

疑問点があれば、契約前に聞いておくようにしてください。

リノベーションは解体工事から始まりますが、壁や床、天井を剥がして初めてわかる問題もあるため、計画通りに進まないことも少なくありません。このような場合は、現場の状況に合わせてプランを調整していきます。

工事の進捗状況を見たくなるときがあるかもしれませんが、現場を訪問する場合は、必ず事前に連絡するようにしましょう。突然訪問すると、工事が止まって予定通りに進まなくなる可能性があります。

中古マンションを購入してリノベーションする際の主な注意点は、次の3つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

基本的に、リノベーションのプラン打ち合わせの段階では、予算オーバーするものと考えていいでしょう。夢をすべて叶えようとすると大きな金額になるのが一般的です。

そのため、予算が収まりそうにない場合には、優先順位をつけて予算内に収めるようにする必要があります。

また、最近では定額制プランでリノベーションを請け負ってくれる会社も増えてきました。定額制プランでは物件購入前に中古住宅の購入資金とリノベーション費用の両方がわかるため、全体予算を把握したい方には打って付けです。予算オーバーが気になる方は定額制プランを活用してみましょう。

先にも述べましたが、リノベーションは長くなると3ヵ月ほどの期間がかかります。新たに中古物件を購入するなら工事期間を気にする必要はほとんどありませんが、すでに住んでいる物件をリノベーションする場合は、工事期間中に住む家を探さなければいけません。

仮住まい先は短期の契約になるため、物件探しに苦労しやすいです。ご自身でお住まいを探すのが難しい場合は、仮住まいについても不動産会社に相談してみると良いでしょう。

中古マンションのリノベーションでは、建物の構造が関係する箇所や共用部に関係する箇所は工事ができません。主な例は次のとおりです。

特に、管理規約の内容はマンションによって大きく異なるので、物件を購入する前に必ず確認しておきましょう。

中古マンションのリノベーションは、比較的安いコストで理想の住まいを手に入れられる注目のマンション購入方法です。ただし、中古マンションならではのデメリットや、リノベーション特有の問題などを理解しておかないと、工事が始まってから予想外のトラブルに巻き込まれる可能性があります。

理想の住まいを手に入れるためにも、今回ご紹介したメリットやデメリット、リノベーションまでの流れを参考にしてみてください。

セナリノベでは、安心の定額制プランを採用しています。物件購入前でもリノベーション費用を含めて全体予算が把握しやすいのが特徴です。

千葉・東京・埼玉で、物件探しからリノベーションを検討している方は、ぜひセナリノベにご相談ください。