中古マンション購入時の注意点とは？不動産会社の選び方もご紹介

中古マンションの購入で失敗しないためには、立地条件からチェックしていくことが大切です。チェックポイントは主に以下の4つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

生活の質を向上させるためにも、周辺環境や街の雰囲気をしっかりとチェックしておきましょう。毎日の買い物に便利な環境を選ぶなら、近くにショッピングセンターなどがある場所がいいです。安らぎを求めて中古マンションを購入するなら、閑静な住宅地の物件を選択してみてください。

物件周辺の治安もチェックしておきましょう。治安を確認する方法としてもっとも確実なのは、実際に街を歩いてみることです。

街の至る所に落書きがしてあったり、公園のゴミ箱に家庭ごみが捨ててあったりするような環境は、治安が良いとは言えません。最寄り駅が物件までの間の治安も確認しておきたいところです。

災害による被害を避けるためにも、近隣の河川や避難場所、避難経路などを確認しておきましょう。なお、地震や水害の影響を受けやすい地形や地盤なのかどうかは、ハザードマップで調べることができます。あわせて、建物そのものの耐震性能をチェックすることも大切です。

将来的に売却を検討しているなら、リールバリューが高い地域を選ぶようにしましょう。都心部だけではなく、これから開発が進む地域や実際に開発中の地域などが狙い目です。また、鉄道の新路線や新駅が開業する周辺エリア、延伸計画があるエリアも資産価値が下がりにくくなる可能性があります。

中古マンションは、モデルルームや専用のパンフレットなどが基本的に用意されていないため、内見でのチェックが重要になります。契約後に後悔しないためにも、内見時のポイントを確認しておきましょう。

内見時には、下記のようなアイテムがあると便利です。

ただし、通常であれば、スリッパと販売図面、メジャーは仲介担当者が用意してくれます。カメラとコンパスはスマートフォンで代用できるため、当日は「スマートフォン」と「認印」を持参すれば十分でしょう。

内見時には、主に次のポイントをチェックしましょう。

居住性

まずは、窓を開閉して防音レベルを確認します。両隣や上下階の生活音がどの程度聞こえるのかもチェックしたいところです。また、採光や風通し、窓やベランダからの展望も居住性を左右する重要な要素となるため、必ずチェックしてください。

防犯面

ドアの防犯性能や鍵の種類、エレベーターホールなどの防犯カメラ設置状況を確認します。低層階の場合は、バルコニーが侵入されやすい位置にないかどうかもチェックしておきましょう。

耐久性

外壁の大きなヒビや、手すりなどの鉄部に発生しているサビが目立つ物件は、メンテナンスが行き届いていない可能性があるので注意が必要です。

前オーナーがマンションを売却する理由もチェックおきましょう。子供が成長して狭くなったなどの理由なら問題ありませんが、下記のような理由による売却は、許容できる範囲かどうかを確認しておいた方がいいでしょう。

マンション価格が底値になるタイミングは、築20年前後です。中古マンションの物件価格は築年数の経過に比例して下落していきますが、同じペースで下がり続けるわけではありません。

築年数10年を過ぎてからは価格の下落がゆるやかになり、築20年前後で下げ止まるのが一般的です。

中古マンションを購入して快適に暮らすためには、次のような管理状況をチェックしておくことも大切です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

マンションは、10数年ごとに「大規模修繕」のタイミングが訪れます。とくに問題がないマンションは定期的な大規模修繕を実施しています。しかし、管理組合内でトラブルがあるマンションや大規模修繕に使う修繕積立金が不足しているマンションでは、適切な修繕が行われていないこともあります。

管理組合の議事録を読めば、修繕積立金値上げの背景や、管理費滞納者などの情報を得ることができます。そのため、気に入った中古マンションが見つかったら、不動産会社に議事録を閲覧できるよう依頼してみましょう。議事録で過去の活動履歴を確認するためには、最低でも3期分は読んでおきたいところです。

管理状況は快適なマンション生活に直結します。そのため、共用部分の清掃状況やゴミ箱の状態、自転車置き場の状況なども確認しておきましょう。

集合ポストの周囲にチラシが散らばっているようなマンションは注意が必要です。共用部分の電球が切れていないかどうかも管理状況の判断材料になります。

中古マンションの購入では、不動産会社選びも重要になります。信頼できる業者選びでチェックしたい主なポイントは、次の3つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産会社には、担当エージェントがお客様の要望等をヒアリングし、交渉事を引き受ける「エージェント型」と、物件をホームページ等に掲載し、お客様の納得がいく物件が見つかるまで紹介し続ける「調整型」の2つのスタイルがあります。

エージェント型は買主の利益追求が主目的となるため、物件を公平な視点で探すことが可能です。購入後にリフォームを考えているなら、リフォームの知識もあると尚良いでしょう。

一方、調整型は早期成約を主目的としているため、マッチする物件に出会えないリスクが生じます。

中古マンションの購入では、原則として一人の営業担当者が内見から契約、アフターフォローまでを対応します。そのため、購入したい物件の条件や予算についてしっかりと相談に乗ってくれる営業担当者との出会いは欠かせません。一方的に話す営業担当者や成約を急ぐ営業担当者がいる不動産会社は、避けた方がいいでしょう。

中古マンションは購入したら終わりではないため、アフターフォローの充実度をチェックしておくことも大切です。物件の購入後に不具合が見つかる可能性もゼロではありません。

主に下記のようなアフターフォローに対応している不動産会社なら安心です。

新築マンションは最低でも10年間のメーカー保証を義務づけられていますが、中古マンションには保証の法的義務がありません。ただし、継続保証金を支払えば引き続きメーカー保証を受けられる物件もあるので、あわせて不動産会社に確認しておくといいでしよう。

中古マンションの購入では、物件価格以外にも注意したいポイントがたくさんあります。快適に暮らすためには、立地条件だけではなく、マンションの管理状況をチェックしておくことも重要です。

マンションは「管理を買う」とも言われるため、過去の修繕履歴や修繕積立金の運用状況も、しっかりチェックしておきましょう。